Kurzzeit oder Langzeit: die Rechnung hinter der Entscheidung
Ob eine Immobilie klassisch langfristig vermietet oder als Kurzzeitunterkunft betrieben werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend ist nicht allein die mögliche Monatsmiete, sondern vor allem, was nach allen Kosten und dem tatsächlichen Betriebsaufwand übrig bleibt.
Der erste Blick täuscht oft
Bei der Langzeitvermietung ist die Rechnung vergleichsweise einfach: Eine feste monatliche Kaltmiete sorgt für planbare Einnahmen und einen überschaubaren laufenden Aufwand.
Bei der Kurzzeitvermietung sieht die Einnahmenseite zunächst deutlich attraktiver aus. Statt einer festen Monatsmiete entsteht ein wesentlich höherer Buchungsumsatz. Davon müssen jedoch zusätzliche Kosten für Reinigung, Wäsche, Buchungsplattformen, Gästebetreuung und Verwaltung abgezogen werden.
Deshalb vergleichen wir nicht einfach Miete mit Umsatz, sondern betrachten den tatsächlichen Ertrag beider Modelle.
Eine Beispielrechnung aus der Praxis
Wie groß der Unterschied ausfallen kann, zeigt folgende beispielhafte Monatskalkulation:
Kaltmiete bei Langzeitvermietung
600 €
Buchungsumsatz Kurzzeitvermietung
4.600 €
abzgl. Reinigung & Wäscheservice
− 750 €
abzgl. Plattform- & Buchungsgebühren
− 552 €
abzgl. Betriebs- & Verwaltungsservice
− 1.500 €
Ertrag aus Kurzzeitvermietung nach Betriebskosten
1.798 €
Mehrertrag gegenüber Langzeitvermietung
+ 1.198 € pro Monat
In diesem Beispiel erzielt die Kurzzeitvermietung trotz der deutlich höheren laufenden Kosten einen monatlichen Mehrertrag von 1.198 € gegenüber der klassischen Langzeitvermietung.
Auf ein vollständiges Jahr übertragen, entspräche dies bei vergleichbaren Rahmenbedingungen einem zusätzlichen Ertrag von 14.376 €.
Entscheidend ist die Auslastung
Ein hoher Übernachtungspreis allein macht noch keine erfolgreiche Kurzzeitvermietung. Mindestens genauso wichtig ist eine realistische und möglichst konstante Belegung.
Eine Wohnung mit einem theoretisch hohen Übernachtungspreis kann wirtschaftlich schlechter abschneiden als eine etwas günstiger positionierte Unterkunft, die dafür regelmäßig gebucht wird.
Für eine belastbare Kalkulation betrachten wir deshalb unter anderem:
- Lage und Nachfrage
- erzielbare Übernachtungspreise
- realistische Auslastung
- Saisonabhängigkeiten
- Reinigung und Wäsche
- Plattform- und Buchungsgebühren
- Betreuung und Verwaltung
- Einrichtung und Ersatzbeschaffungen
- mögliche Leerstandszeiten
Mehr Ertrag bedeutet auch mehr Management
Kurzzeitvermietung ist deutlich betreuungsintensiver als ein klassisches Mietverhältnis. Buchungsanfragen, Check-in und Check-out, Reinigung, Preissteuerung, Gästekommunikation und Bewertungen gehören zum laufenden Betrieb.
Genau hier entscheidet ein professionelles Konzept darüber, ob aus einem theoretisch höheren Umsatz auch tatsächlich ein nachhaltiger Mehrertrag entsteht.
Sind die Prozesse einmal effizient aufgebaut, kann sich aus einer gewöhnlichen Mietwohnung ein deutlich leistungsfähigeres Vermietungsprodukt entwickeln.
Wann die Langzeitvermietung sinnvoller sein kann
Nicht jede Immobilie eignet sich automatisch für die Kurzzeitvermietung. Bei geringer Nachfrage, ungünstiger Lage oder einer Kostenstruktur, die den zusätzlichen Umsatz weitgehend aufzehrt, kann die klassische Langzeitvermietung die bessere Entscheidung sein.
Auch Eigentümer, denen maximale Planungssicherheit und ein möglichst geringer Verwaltungsaufwand wichtiger sind als die Ausschöpfung des Ertragspotenzials, können mit einer langfristigen Vermietung besser aufgestellt sein.
Unser Ansatz
Bei AL Immobilien betrachten wir deshalb nicht nur die theoretisch erzielbare Miete oder den möglichen Buchungsumsatz. Wir vergleichen die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten und prüfen, welches Modell zur Immobilie, zur Lage und zu den Zielen des Eigentümers passt.
Denn am Ende entscheidet nicht die höchste Zahl im Inserat, sondern das Ergebnis unter dem Strich.
Die dargestellte Kalkulation dient als Beispiel. Tatsächliche Umsätze, Kosten und Erträge können je nach Immobilie, Lage, Saison, Auslastung und individuellem Betriebskonzept abweichen.
Kurzzeit oder Langzeit? Die richtige Entscheidung beginnt mit einer ehrlichen Rechnung.